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房贷利率“换锚”LPR,对楼市究竟有多大影响?

发布时间:2019-09-01点击量:

上周末,大事真够多!一边,特朗普开炮针对中国5500亿美元的商品提升加征关税税率,基本上是一把梭。另一边,中国方面稳坐钓鱼台,央行在国内放大招——房贷利率要“换锚”LPR了。

两件大事对于A股资本市场均有不小影响,前者影响A股大盘,而后者同时还利空房地产板块。今日,房地产指数(882011.WI)下跌1.39%,跌幅高于A股大盘。

房贷利率“换锚”LPR,对楼市究竟有多大影响?

(来源:Wind)

央行大招放出后,不少从业人员开始躁动,鼓吹房贷利率要降了,利好房地产,赶紧买房。而今日市场已经给出了答案。

那么,房贷利率新政该如何解读呢?客官,不着急,泡一杯茶,我们细细来品。

一、如何解读房贷利率新政?

解读该新政之前,有必要再来普及一下LPR的概念。

其实早在2013年,央行就推出了贷款市场报价机制——LPR。但该市场贷款利率机制却紧随贷款基准利率,上下波动极小。例如,一年期贷款基准利率是4.35%,但是呢, LPR维持在4.3%左右,失去了引导资金成本下降的信号作用。

房贷利率“换锚”LPR,对楼市究竟有多大影响?

(来源:Wind)

8月17日,央行大刀阔斧改革,将LPR定价机制进行调整,报价方式由银行直接报价改为按照公开市场操作利率加点形成。即新LPR=1年期MLF利率+XBP,X为各家银行的加点幅度,各行根据自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素综合决定。

房贷利率“换锚”LPR,对楼市究竟有多大影响?

改为MLF加点后,一方面能够提高银行在贷款报价方面的自主性,合理地反映市场环境和银行自身的变化(而不是长年的4.9%),另一方面也能够保留央行对贷款利率的调控能力,有效传导货币政策意图。

8月20日9点30分,全国银行间同业拆借中心公布了新机制下贷款市场报价利率(LPR):一年期LPR报价为4.25%,五年期LPR报价为4.85%。LPR是一个月报价一次,更能及时反应市场所产生的变化。

讲完这个概念之后,我们接下来根据央行公告逐一解读。

一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

原来的房贷利率是根据央行规定的基准贷款利率(4.9%)+浮动利率(比如上浮10-20%)来确定的。浮动比例在合同期间是固定不变的,但是央行规定的基准利率有变化,在第2年会进行基础房贷利率的调整。比如现在买房的利率是基准利率上浮20%,那么现在房贷利率是4.9%*1.2=5.88%,但如果央行接下来降息到4%,那么明年开始利率调整为4%*1.2=4.8%。这是延续多年的老玩法了。

而现在是LPR+基点的方式来运行,增加的基点在合同期是固定不变的,跟上浮比例的老玩法一样。但LPR定价周期由银行和借款人协定,可以是1年,可以是5年,也可以是20年或30年。这就跟原来地自动调整不太一样。这中间就涉及到一个利率博弈的问题,是确定长周期,还是短周期比较好呢?这就需要对于LPR利率的走势做一个基本判断。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

这一点很劲爆!比如,目前上海首套实行的是基准利率的9-9.5折,而二套房是1.1倍。

现在首套房贷款利率最低是4.9*0.9=4.41%,而目前5年期以上的LPR报价4.85%,最低提高了0.44%。现在二套房是4.9%*1.1=5.39%,而10月8日后就是4.9%+0.6%=5.5%,最低比现在提升0.11%。

央行规定房贷利率LPR基点下限,也基本锁死了炒房客梦寐以求房贷利率下行的幻想。原来利率打折8折、9折,爆炒房地产的时代真的过去了!

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

这一点给各地政府“因城施策”,提供了弹药。比如,苏州最近涨得高,涨得欢,对吧!那么江苏未来就可能将首套最低的利率定在LPR+30基点,二套房最低利率定在LPR+90基点。这相当于给不同城市的房地产市场,多了一把可调控市场的利器。

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